王澜：防水行业变革时期的机遇与突破方向探讨
当前，受房地产深度调整和市场需求收缩影响，建筑防水行业进入转型关键期。政策推动房屋体检、房屋养老、房屋保险等长效机制建设，企业也在修缮更新、老旧小区改造、海外拓展等方向积极探索新路径。
本期“中国建筑防水杂志社丨科技号”推荐国检集团苏州公司副总经理王澜刊发于《中国建筑防水》2025年第8期的专题论文《防水行业变革时期的机遇与突破方向探讨》。文章分析行业现状，提出应紧抓“好房子”建设、城市更新、绿色低碳发展和海外市场等新机遇，系统阐述防水企业在新形势下的转型升级路径与可持续发展方向，为行业破局提供思考与参考。
作者简介：王澜，女，1975年生，正高级工程师，就职于中国建材检验认证集团苏州有限公司。长期从事建材产品检验、认证、鉴定、抽查、能力验证等工作，兼任中国建筑防水协会建筑密封材料分会秘书长。原文刊载于《中国建筑防水》2025年第8期。
2024年至今，在国际国内经济形势面临诸多不确定，国内建筑业市场规模缩减、房地产低迷的多重压力下，防水行业全产业链上下都呈现出需求萎缩、竞争加剧、资金受影响等特征。从检验检测、认证评价等第三方服务端来看，传统建材检测、工程检测业务受房地产行业拖累明显，而新能源、新材料、绿色建材等新兴领域则呈现出良好的发展前景，成为行业增长的新引擎。
01现状
制约目前国内建筑防水行业发展的关键，大家普遍认为首先是传统型需求侧房地产业的减量。据相关统计数据，2025年1—4月份，全国房地产开发投资27 730亿元，同比下降10.3%（按可比口径计算）。其中住宅投资21 179亿元，下降9.6%。房地产开发企业房屋施工面积620 315万m2，同比下降9.7%，其中住宅施工面积431 937万m2，下降10.1%。房屋新开工面积17 836万m2，下降23.8%，其中住宅新开工面积13 164万m2，下降22.3%。房屋竣工面积15 648万m2，下降16.9%，其中住宅竣工面积11 424万m2，下降16.8%。
需求骤减，叠加产能过剩、刚性成本增加、财务费用上升、不合理内卷的多重压力，令防水行业出现了“整活不挣钱”的局面。国家虽然在近年出台了多项指导性政策、意见，行业领导也在多个场合呼吁共同推动房屋体检和维修制度、建设有效既有建筑维修改造大市场、实现产业转型升级，但是在具体的实施推进速度和力度上，还存在各方认识和行动不协调、配套服务跟不上、制度和技术不完善等诸多问题。在从传统制造商向系统服务商转变的过程中，行业出现阵痛在所难免；正处于变革时期的行业，亟需解决新旧业态衔接不顺、迷茫困惑和难以破局的症结。
02现行政策导向的关注点
2.1 全过程工程咨询、保险服务
2019年3月，国家发改委、住建部联合发布[2019]515号文《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》，在房屋建筑和市政基础设施领域推进全过程工程咨询服务发展，提升固定资产投资决策科学化水平，进一步完善工程建设组织模式，创新咨询服务组织方式，推动建筑业高质量发展。建筑防水工程作为建筑工程的重要组成部分，同样适用此指导意见。2024年初，住宅工程质量潜在缺陷保险试点城市杭州发布了《杭州市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》的通知，进一步完善工程质量风险防控机制，维护群众住房合法权益。基本险承保范围包括防水工程：地下室、屋面、阳台、厕浴间等防水渗漏；外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；以及其他有防水要求的部位渗漏。适用范围为杭州市域范围内新建保障房工程，同时鼓励新建商品房工程依照该办法积极开展住宅质量保险试点工作。建设单位在工程开工前必须与保险公司签订书面保险合同，保险公司与风险管理机构签订委托合同，授权其进行施工现场检查、监控管理。该办法自2024年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。
国检集团苏州公司曾先后为中国泰州医药城五期厂房（建筑面积510 000 m2）、六期厂房（建筑面积400 000 m2），泰州天禄湖花园（建筑面积250 000 m2）等项目提供过防水专项工程技术咨询和质量控制服务，使防水工程质量得到了保障，防水效果与其同时开工建设的同一项目其他楼幢有明显区别，取得了良好的社会效益。专项工程技术咨询和质量控制服务主要包括完善工程方案、培训施工人员、管控产品质量等内容，通过提能力、练内功，为防水工程保驾护航。
2.2 建设“好房子”的新需求
这两年，“好房子”成为热词。2024年11月18日，国务院总理李强参观调研中国建筑科技展时，强调着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，推动构建房地产发展新模式，更好满足人民群众高品质居住需求。2025年5月1日起实施的强制性国家标准GB 55038—2025《住宅项目规范》中，规定“室内防水工程设计使用年限不应低于25 年”，同时对卫生间地面、墙面淋浴区、顶棚、洗面器处墙面、泛水高度等都作了明确要求，为“好房子”在防水方面赋予了具体内涵。防水、通风、日照、隔声、隔热、防潮、保温、绿色、智能、无障碍等成为“好房子”的重要标准。“好材料”作为支撑“好房子”建设的物质基础和重要前提，未来要在耐久、绿色、低碳、安全等重点需求领域和关键环节上下功夫。
2.3 城市更新的新机遇
2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。意见进一步明确了城市更新的具体任务，如加强既有建筑改造利用，稳妥推进危险住房改造，鼓励居民开展城镇住房室内装修，鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，完善城市功能，推进新型城市基础设施建设，深化建筑信息模型（BIM）技术应用，实施城市基础设施生命线安全工程建设等。在加强支撑保障方面，建立健全城市更新实施机制，全面开展城市体检评估，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，落实房屋使用安全主体责任和监管责任，探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制，完善住宅专项维修资金政策，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式，健全法规标准，加强城市更新科技创新能力建设，大力研发新技术、新工艺、新材料，加快科技成果推广应用。
2025年5月16日，自然资源部正式发布《国土空间规划城市体检评估规程》，该标准围绕“加快转变城市发展方式”的新要求，重点提出了提高城市宜居性、韧性和智慧水平，调整完善评估指标和重点，突出运用专业的数字化工具开展工作。
住建部数据显示，我国需改造的老旧小区超 16 万个，涉及建筑面积超 40 亿m2，其蕴含的防水修缮市场规模可达千亿元级别。可以说，城市修缮、体检、更新将直接拉动防水需求。这既是机遇也是挑战，就看企业如何去多维度适配城市更新的各项精细化要求，例如针对修缮场景开发适配性产品，推出更多快速修复、寿命持久的功能性材料，配套更为高效、便捷、智能的施工机具，探索多方式多渠道维修资金来源，等等。这些工作的推进，需要行业各方做好全方位技术和管理的创新。
2.4 通用规范+卷材涂料两大安全技术规范新要求
2022年9月27日全文强制性标准GB 55030—2022《建筑与市政工程防水通用规范》发布，自2023年4月1日起实施。通用规范引入了防水工程设计工作年限的概念，并对防水工程的防水等级以及防水材料应用于工程的关键技术要求和施工做法都提出了明确要求，这为后续防水工程质量保证制度的推行奠定了基础。通过法律规定的最低保修期要求、通用规范规定的设计工作年限，结合生产商、施工商与保险结合的自我质量承诺，将共同形成我国的防水工程质量保证体系要素，从而推动防水行业向高质量发展迈进一大步。
为与通用规范相配套，2025年4月国家市场监管局、国标委先后发布了2项强制性国标：GB 45320—2025《建筑防水卷材安全和通用技术规范》（2025年10月1日实施）、GB 45671—2025《建筑防水涂料安全技术规范》（2025年11月1日实施）。与常规产品标准相比较，通用规范及卷材、涂料两大安全技术规范这3项强制性国家标准特别关注到了产品的燃烧性能、闪点、有害物质限量等，是针对防水卷材、防水涂料的工程应用、安全、环保、耐久等方面的底线要求，也是市场上所有防水卷材、防水涂料都应符合的标准规定。新标准将促进企业加快研究和筛选产品配方、工艺、原材料，改善和提高自身产品质量水平，倒逼材料升级（如高耐久性卷材、涂料）和工艺革新（如预铺反粘、装配式防水）。卷材、涂料2项安全技术规范的新要求见表1。
表1 卷材、涂料2项安全技术规范新要求
03从检验检测、认证评价服务看防水新动向
3.1 政府对防水材料产品质量的重视度持续不减
建筑防水卷材生产许可证管理制度虽然在2019年已取消，但主管部门对防水材料的生产与应用管理没有放松。国家质检总局每年开展国家监督抽查活动，各省、市质监部门也将建筑防水卷材、防水涂料、密封胶等产品作为每年的重点监督产品，开展省抽、市抽等活动。从最近5年国抽的不合格率统计（表2）及趋势（图1）来看，建筑防水卷材的不合格率趋于稳定，一直在15%~20%之间波动。
表2 2020—2024年建筑防水卷材产品抽查结果
图1 2020—2024 年建筑防水卷材产品抽查不合格率走势
2025年4月9日，住建部下发《关于开展城镇住宅工程质量问题重点整治的通知》，将聚焦城镇住宅工程隔声、串味、渗漏等质量问题，开展重点整治，严格施工图设计文件审查和材料进场检验，开展实体性能检测，并将检测结果纳入住房质量保证书。防水作为重点项目之一被纳入管理，接受全链条监督检查，若发生质量事故或严重质量问题，将被责令全面停工，对偷工减料、不按图施工的单位和个人要依法严肃查处曝光，强化资质资格、从业限制等处罚，强化信用惩戒，落实市场禁入措施，切实为群众提供高品质住宅，营造良好的社会氛围。由此可见，国家对防水产品质量的重视程度没有下降。
企业在寻求各种发展、突破之前，先要勤练内功，保证既有产品质量。只有基础产品有了保障，才会有更多探索创新的精力和时间，才能做到厚积薄发，拥抱更多的发展机遇。
3.2 日常检测业务中发现的新方向、新增量
3.2.1 工程领域的防水增量市场
在房地产业持续下行的这几年，高铁、核电、光伏、轨道交通、机场桥梁、公路隧道、管廊等公共基础设施的建设量仍保持稳定或继续增长，这成了防水行业维持信心的最大动力。防水材料在上述各细分领域里除了常规的防水性能要求，还被赋予多项特征指标要求，例如抗菌抗藻、阻燃隔热、抗碱耐盐、节能降噪等，同时对人体无害、对环境友好的安全性、舒适性等指标受到更多关注。我们看到，双胎基卷材产品、天冬聚脲、耐根穿刺涂料、外墙用透汽聚合物涂料、氟碳膜、三元乙丙卷材、丙烯酸盐膜材、防开裂接缝胶等材料，这两年正越来越多地被使用或升级换代。
3.2.2 高性能、高耐持久材料受青睐
防水系统良好的可靠性和耐久性，一直以来都是防水工程的发展方向，也是很多企业力求摆脱内卷、掌握核心竞争力的体现。内卷本质上是同质化下的竞争，是技术创新不足导致的结果。在防水系统中，材料的选择是基础环节，防水材料的性能不仅要达到标准的要求，更要适应服役环境的实际情况。根据服役环境的特殊要求，重点开发能长效提供良好防水密封性、环境友好、在光老化和人工老化等方面性能更趋稳定的功能材料，如高性能阻燃TPO卷材、反射隔热涂料、外露高性能丙烯酸涂料等，使产品既满足建筑的基本功能需求，又在节能减排和提高建筑舒适性等方面具有优势——这样的产品，就有可能成为企业的核心竞争力。
3.2.3 防水应用新场景的开发拓展
防水应用的领域一直在拓展中，如种植屋面、光伏屋面、地下综合管廊、海绵城市建设、装配式建筑、水利工程、环境工程、核电设施、既有建筑维修、工业厂房、家装市场等，这些年先后成为防水材料应用新的拓展方向。与传统建筑防水相比，这些新的应用领域有着更高或更有指向性的防水新要求，催生了大批防水新材料的应用。例如：地下管廊全封闭防水加耐腐蚀要求，推动了HDPE自粘胶膜卷材、非固化橡胶沥青等材料的应用；海绵城市建设中种植屋面、雨水收集池的防水需兼顾耐根穿刺与环保性能、排蓄水功能，催生出复合防水层技术、防排一体化系统和耐根穿刺卷材、铜胎基卷材和耐根穿刺涂料；工业厂房的新建和维修催生了塑钢瓦和金属屋面系统用涂料；等等。除了新材料的应用，不同材料的组合也有了研究与应用，如涂卷复合体系等。此外，在室内装修工程中，除了用到传统的防水材料，相关材料品种更为拓展和细分，衍生出了界面剂、空鼓胶、免钉胶、美容胶、收边胶等系列产品。
3.2.4 智能化升级、数字化驱动将是行业未来发展的一大趋势
智能化建材的应用不仅能提高建筑的舒适性，还可以降低建筑能耗和运行成本。随着智能家居产品的普及和智慧建筑技术的不断创新，新型建材的智能化发展必将呈现出更加广阔的市场前景。“好房子”时代的来临，促进企业在材料的科技创新、绿色化、智能化方面下功夫，推动防水工程服务从人工化向数据化、智慧型跃迁，开发利用智能工器具，实现行业与智能化升级、数字化驱动结合，以满足人民群众对居住品质的追求。如在城市体检、工程防水缺陷、失效诊断中，渗漏检测智能化（如红外热成像、无人机巡检、漏点报警功能）、防水系统数字化管理（如BIM+防水模型、全生命周期追溯）、应用渗漏监测物联网系统，通过传感器实时监控防水层状态；推广3D扫描+AI建模，为老旧建筑定制数字化防水方案；利用缺陷保险建立大数据平台，为建筑质量风险管控提供大数据分析，给质量通病、规范标准、材料使用、施工工艺提升提供技术支撑模块选择等，将检测验证与生产、施工、维护保养等深度融合，形成“检测—诊断—优化”一体化服务。行业内已有“御洪——水利安全卫士”集成化智能运维方案，将物联网技术与无开挖柔性修复技术相结合，破解水利设施渗漏治理困局的前沿做法。将智能化技术融入创新平台，推动防水企业向“数据+产品+服务”的综合服务商转型，将成为新的发展趋势。
3.3 以认证打造防水品牌拓发展
3.3.1 国内特色认证、高端品牌认证对防水业务发展的帮助
防水材料的质量除了用符合产品标准要求的检验来证明，还可以通过认证来加持对产品的认可。认证从系统管理的思维出发，通过检查、检验、一致性管控来持续证明材料品质的符合性，对品牌建设和推广更有说服力，可助力企业拓展更大市场。建筑防水行业的制造型企业经历了20多年的许可证管理，通常都有一套较为成熟的管理体系，能发挥一定的管理功能。近年来随着双碳目标的推进，能源管理体系认证已成为众多绿色产品认证的必备认证项。产品认证从单一的质量认证到绿色产品认证、绿色建材认证，产品环保认证、绿色工厂评价等带有绿色标志的认证快速增多，并被列为绿色建筑用材料的必备通行证。此外，还有一些专业、专项、识别度高的特色、高端认证，如可靠性认证、十环认证、耐根穿刺产品认证、防霉性认证、地方性精品认证、国际化品牌认证等，都有助于防水密封等建材产品的品质化、品牌化、差异化升级。
3.3.2 开拓海外市场所需的准备
当前，有不少企业觉得国内防水市场太卷、难有突破，想尝试一下拓展海外市场，这是一种好的选择，但并非易事且不能盲目乐观。走向国外市场，一种是出口产品，一种是海外建工厂或销售公司，无论哪种，都需要做到产品质量优异，还需要符合当地的一些特殊要求、市场规则，适应当地政策、环境和金融市场变化。不同国家和地区对于防水材料的进口要求也有所不同，有些需要通过相应的产品检验和不同类别的认证。表3为部分国家和地区对防水材料进口的认证要求。
表3 部分国家和地区对防水材料进口的认证要求
目前，国内防水材料产品标准在东南亚区域部分国家得到认可，检验报告可以使用，在欧美则有一些自己的要求。如在欧盟，建筑产品需符合《建筑产品法规》（CPR）的要求，涵盖机械阻力和稳定性、防火安全、卫生健康与环境、使用安全与可达性、防噪音、能源经济与保温、自然资源可持续利用等 7 项基本性能要求。以防水卷材为例，需符合 EN 13707、EN 13956 等标准，涉及“屋面防水用沥青卷材接头抗剪切性”“屋面防水用塑料和橡胶片材”等方面的要求。对于柔性防水材料，要依据 EN 13967、EN 13969 等标准进行测试，涵盖塑料和橡胶屋面防水片材、沥青防水卷材等的性能测定。建筑防水材料进入尼日利亚市场，产品须符合尼日利亚标准组织（SON）制定的相关技术标准，包括耐水性、耐候性、耐化学性、机械强度等方面的要求。在肯尼亚，防水产品要符合肯尼亚标准局（KEBS）规定的质量和安全要求；在越南，防水产品需符合越南标准与质量局（STAMEQ）认可的标准，通过相关测试等。
3.3.3 绿色低碳带来的新发展机遇
建材行业要实现高质量发展，需要不断提升绿色低碳生产的水平，加大对绿色低碳新技术、新工艺的推广应用。国家正在加快推进建材行业“六零”工厂建设以及碳足迹标志认证，正在积极探索“极致能效”。“六零”工厂指的是：零外购电、零化石能源、零一次资源、零碳排放、零废弃物排放、零员工的建材行业低碳、清洁、智能示范工厂。企业一方面要积极持续地开展节能降碳和智能化生产的提升改造工作；另一方面要抓住低碳经济推动带来的新发展机遇，积极投入产品研发，提升制造水平，在新能源汽车、光伏发电、风力发电、氢能等新兴行业崛起的同时，满足这些新领域的特殊防水需求，谋求建筑以外的新发展赛道。在绿色低碳政策的引导下，已经出现了光伏屋面一体化防水（防水卷材与光伏板结合）、再生防水材料利用（如旧卷材回收改性）等新技术，防水行业正在用技术和创新迎接绿色发展带来的新机遇。
04防水企业转型升级路径和未来突破方向
传统房地产业下行和城市更新浪潮下，防水行业的机遇与挑战并存。任何工作的推进都不是一蹴而就的，是时间的积累和多维度配合后的水到渠成。在国家政策指引下，防水行业今后的发展方向日益清晰，我们唯有坚定信心、逆势提质、持续赋能，才能推动行业的转型升级。一方面，与政策协同，呼吁完善标准体系，建立新领域、新场景下防水相关的各类技术导则、要求，明确材料的性能指标、施工验收流程及责任划分，推动各类制度出台；尤其在城市更新版块，加快推进防水隐患、缺陷评估和体检，将修缮设计方案菜单化，联合保险公司推出防水工程质量保险，约定质保内容，构建全生命周期服务体系，从被动维修转向主动预防。另一方面，加强技术升级和科研创新、模式创新，深度参与新基建等国家战略工程，加大科研投入、优化成本结构；利用数字化、智能化工具提升工作效率与客户体验，创新管理模式；关注农村市场和开阔国际化视野，适当调整战略，规避部分不合理竞争；积极寻求突破，在城市建设工程中逐步靠近、占领C位，实现经济效益与社会价值的双赢。唯有如此，防水企业才有未来。
（来源：中国建筑防水杂志社）
